Tips van DVAN Advocaten voor huur in coronatijd
Voor veel leden van CLC-VECTA is de overheidssteun onvoldoende om tijdens de coronacrisis – en wellicht ook in de nasleep daarvan – aan al hun financiële verplichtingen te voldoen. De reserves raken op en het wordt steeds moeilijker om de huur van een bedrijfsruimte te betalen, terwijl daar nauwelijks gebruik van kan worden gemaakt.
In dit artikel leggen we je uit wat we in de rechtspraak zien op dit gebied en geven we je tips die je kunt gebruiken als je verwacht de huur niet meer te kunnen betalen.
Fundamentele verstoring van het evenwicht
Omzetverlies hoort normaal gesproken tot het ondernemersrisico van de huurder, maar we zien in recente uitspraken van rechters dat volledige betaling van de huur niet altijd door de verhuurder verwacht kan worden. In sommige gevallen is namelijk het evenwicht van de huurovereenkomst fundamenteel verstoord als gevolg van de coronacrisis. De verhouding tussen de prestatie (toegang verlenen tot het gehuurde) en tegenprestatie (betaling van huur) is dan uit balans geraakt. Of er sprake is van zo’n fundamentele verstoring hangt af van de specifieke omstandigheden van het geval.
Waar sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht, kan het nodig zijn het evenwicht te herstellen. Aangezien geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat de tegenvaller volledig op de huurder wordt afgewenteld. Aan de andere kant zou het ook niet redelijk zijn om de huur te verlagen tot nihil. In verschillende uitspraken werd als redelijk richtsnoer aangenomen dat de tegenvaller gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld.
Dit komt erop neer dat bij een omzetverlies van 100%, de huur in beginsel wordt verminderd met 50%. De verlaging van de huurprijs wordt als volgt berekend: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.
Let wel op! Alleen als uit de omstandigheden van het geval blijkt dat het evenwicht fundamenteel is verstoord als gevolg van de coronacrisis, heeft het zin om je verhuurder te vragen om een tijdelijke huurverlaging. Als huurder moet je het omzetverlies onderbouwen en aannemelijk maken dat de oorzaak daarvan is gelegen in de coronacrisis.
Tips
Om te voorkomen dat je met je verhuurder in een juridisch geschil belandt, geven we je de volgende tips:
- Betaal wat je kunt betalen: in het geheel niet voldoen aan je huurverplichting levert weinig vertrouwen op;
- Ga in gesprek met je verhuurder (leg dit ook vast!): geef aan wat de situatie van je onderneming is. Leg bijvoorbeeld uit:
- Wat de financiële situatie is ten opzichte van de jaren daarvoor en dat de coronacrisis en de maatregelen van de overheid de oorzaak zijn van de huidige financiële situatie;
- Welke maatregelen van de overheid voor jouw onderneming gelden;
- Van welke overheidssteun je gebruik hebt gemaakt (deze zijn ook omzet);
- Dat het wel/niet mogelijk is of was om de activiteiten te verleggen (en wat dat heeft opgeleverd, bijv. door als restaurant/café over te gaan tot afhalen en bezorging);
- Welke andere maatregelen je hebt getroffen en in hoeverre dat van invloed is of kon zijn op de financiële positie;
- Stel je constructief op; houd ook rekening met de belangen van de verhuurder. Erken die belangen en leg uit waarom tijdelijke huurvermindering in jouw geval toch op zijn plaats is;
- Blijf uitleggen waarom je niet méér kunt betalen, al lijkt het bij je verhuurder aan dovemansoren gericht. Het kan voorkomen dat je daarbij in herhaling valt van de onder 2. genoemde punten. Dit is vooral van belang voor je dossieropbouw – mocht je verhuurder zich tot de rechter wenden. Hiermee kun je jouw goede wil tonen.
Wil je meer weten? Lees ook de andere blogs van DVAN Advocaten:
Als lid van CLC-VECTA kunt u ook contact opnemen met
Sander van Luijk t +31 30 285 03 44 e
sander.van.luijk@dvan.nl en
Joris Droppert t + 31 10 313 39 00 e
joris.droppert@dvan.nl voor vrijblijvende en kosteloze beantwoording van juridische vragen van beperkte omvang. Tevens krijgt u een vaste korting op de uurtarieven van DVAN Advocaten en kunt u gratis deelnamen aan (online) seminars en evenementen.